전세계약 주의사항, 임대차 계약 팁, 전세사기 예방법

전세 계약, 혹은 임대치 계약시에 우리는 꼼꼼히 따져봐야 하며, 또한, 안전하게 계약을 체결하여야 합니다. 전세 계약은 단순한 임대차 계약을 넘어서 법적인 권리와 의무가 발생하는 중요한 계약이기도 하지요. 따라서, 임대차 계약 전에 철저한 법적 검토와 함께 집상태, 금전 지급 방법이 체크가 필수적이라고 할 수 있습니다. 이번 블로그에서는 전세 계약 시 유의해야 할 사항들을 자세히 살펴보겠습니다.

1. 등기부등본 확인(필수 사항)

전세 계약 체결 전에 우리는 반드시 등기부등본을 확인하여야 합니다. 그래야, 임차인은 부동산의 소유권과 관련된 정보를 정확히 파악할 수 있습니다. 대부분 공인중개사에서 등기부등본을 준비해 놓는 경우가 많습니다만, 물건이 마음에 든다면 본인이 인터넷등기소에서 발급해서 확인해 보시는 것이 좋습니다. 주소와 지번만 안다면 누구나 등기부등본은 확인할 수 있습니다. 가격도 열람은 700원, 발급은 1,000원으로 저렴하구요.

인터넷 등기소에서 등기부 열람, 발급하는 방법

첫째, 등기부등본 상의 소유자와 실제 집주인이 일치하는지 확인해야 합니다. 그리고, 만약에 대리인과 계약을 체결하는 경우, 위임장과 인감증명서를 철저히 검토해야 합니다. 실제로 공인중개사가 점검을 해 주는 경우가 많습니다만, 임대차 사기 사건의 경우 공인중개사와 한편인 경우가 많다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.

등기부등본 보는 방법 설명

둘째, 근저당 설정 여부를 확인하여야 합니다. 만약, 근저당이 설정된 경우에는 임차인은 전세금을 반환받지 못할 위험이 있으므로 설정 금액과 채권최고액을 반드시 확인하고, 전세금과 비교하여 만약 사고시 돈을 회수 할 수 있는지 안전성을 평가하는 것이 좋습니다. 예를들어, 주택의 매매가가 5억이고, 근저당이 3억인 경우에 전세금이 2억원을 넘어서면 본인의 전세금을 모두 돌려 받지 못할 가능성이 있으므로 전세금 상한은 절대로 2억원을 넘지 말아야 합니다.

 

셋째, 주택에 대한 가압류, 가처분 등의 권리 제한 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다. 만약, 이러한 권리의 제한이 있는 경우에는 전세금을 반환 받는데에 문제가 발생할 수 있습니다. 위에서 설명드린 근저당과 마찬가지로 가압류, 가처분의 금액이 포함되어 있는 경우 그 상한금액을 절대로 넘어서면 안됩니다.

 

마지막으로, 주택에 대한 전세권이 설정되어 있는지 여부를 확인해야 합니다. 만약에 전세권이 설정되어 있는 경우에는 다른 권리보다 우선하여 전세금이 보호를 받기 때문에 본인의 전세금을 모두 돌려 받지 못할 수도 있습니다. 반대로, 자신의 보증금을 전세권으로 설정하면 다른 채권보다 우선하여 권리를 보장 받을 수는 있습니다만, 법원에 설정하는 비용을 임차인이 부담하여야 하는 경우가 많습니다.

2. 확정일자, 반드시 받아야

확정일자는 전세 계약 효력 발생일을 증명하는 중요한 절차중의 하나입니다. 이를 통해 임차인은 임대차보호법에 따른 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

확정일자를 받게 되면, 주택이 경매에 넘어가게 되더라도 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 장치를 가지게 됩니다.

인터넷 등기소에서 확정일자 발급하는 방법

확정일자를 받는 방법은 주민센터나 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 주로, 많은 분들이 주민센터에 전입신고시 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 전입신고시 임대차 계약서와 신분증을 주민센터에 가지고 가시면 직원이 확인을 해 줍니다. 절차도 간편해서 이 방법을 가장 많이 사용합니다.

확정일자 설명

그리고, 법원에서 전세권 설정을 하면 설정비용이 들지만, 이것은 무료로 가능하며, 전세권과 같이 권리도 보장받기 때문에 많은 분들이 이용하고 있습니다.

3. 집 상태 점검, 꼼꼼하게 확인

전세 계약 체결 전에 임차인은 집 상태를 철저히 점검하는 것이 필요합니다. 주로 벽지나 바닥, 수도, 전기, 난방 등 시설물 상태를 확인하는 것입니다.

아파트 실내 거실과 주방

 

또한, 건물에 하자가 발생할 경우 수리 책임이 누구에게 있는지를 명확히 하는 것이 필요합니다. 이것은 주로 노후 주택에 해당하는 경우가 많은데요, 곰팡이, 누수, 결로 등의 문제가 있는지를 확인 하시고, 필요시 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

위에서 말씀드린 이러한 점검 과정을 통해서 임차인은 주거 환경의 안전성을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 사후에 발생할 수 있는 잠재적인 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.

참고로, 몇 십 만원이 들어가는 화장실이나 주방 수리비는 통상 주인이 해주는 경우가 많구요. 형광등 교체나 바닥 발판 같은 소모품은 임차인이 부담하여야 합니다.

4. 전세 계약서, 세밀하고 꼼꼼한 확인 필요

전세 계약서는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 규정하는 중요한 문서입니다. 주로, 공인중개사가 계약서를 준비해 놓은 경우가 많습니다. 공인중개사 안내되로 하면 대체로 큰 문제는 발생하지 않는 경우가 많습니다. 하지만, 공인중개사가 사기꾼의 편에 가담하면 정말 큰 문제가 발생할 수 있으니 주의 깊게 계약서를 살펴보는 것이 필요하며, 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다.

 

계약서 작성 시에는 다음 사항들을 명확히 확인하고 서명하면 됩니다.

첫째, 임대 기간, 임대료, 보증금, 관리비, 수리비 부담 등 계약 사항을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

둘째, 반려동물, 전대차, 시설물 수리 등 특약 사항이 있는 경우 이를 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 요즈음 강아지나 고양이를 키우시는 경우가 많은데 집안 기물파손시의 원상복구 등을 자세히 규정하는 것이 좋습니다.

셋째, 계약 해지 조건과 위약금 등을 명확히 표시해야 합니다.

넷째, 부동산 중개인을 통해서 계약을 체결할 경우 중개 수수료를 확인하고, 영수증을 반드시 받는 것이 좋습니다. 중개수수료는 표준요율이 있지만, 공인중개사마다 할인율이 다를 수 있으니, 집을 보러 다니시면서 사전에 협상을 하시는 것도 좋은 방법입니다.

위에서 말씀드린 이러한 절차를 통해서 전세 계약의 불확실성을 최소화할 수 있다고 생각합니다.

5. 전세금 지급, 안전하게 처리

전세금은 통상 우리의 전 재산이라 할 만큼 큰 금액이므로 이를 안전하게 지급하고, 보호받는 것이 중요하다 할 것입니다.

첫째, 계약시에 현금보다는 계좌 이체를 통해 전세금을 지급하는 것이 안전합니다.

돈

 

둘째, 전세금 지급 후 반드시 영수증을 발급받아야 합니다. 별도의 영수증을 반드시 요구하시기 바랍니다.

셋째, 전세금 반환 보증보험에 가입하면 계약 만료 시에 집주인이 전세금을 반환하지 않더라도 보증 기관에서 대신 반환받을 수 있습니다. 조금의 돈이 들더라도 이 제도를 활용하는 것도 좋습니다. 특히, 빌라나 연립에 입주할 경우에 좋습니다.

넷째, 전세금의 마지막 대금을 지급하면서, 동시에 계약서의 확정일자를 받는 것이 유리하므로 반드시 평일 낮에 하는 것이 좋습니다. 주말에는 주민센터가 문을 열지 않으므로 평일이 좋습니다.

결론 : 전세 사기 예방, 신중한 대처 필요

최근에 언론에서 보았듯이 전세 사기가 증가하면서 많은 임차인들이 피해를 입고 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 위에서 말씀드린 내용들을 잘 숙지하시기 바라며, 필요한 경우 변호사, 법무사 등 전문가에게 상담을 받는 것이 좋겠습니다. 항상 돈 앞에서는 매사에 신중하고, 현명한 대처가 필요하다 할 것입니다.

 

 

 

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