묵시적 갱신 vs 명시적 계약 차이｜3개월 복비 부담까지 한눈에 보기

전세계약 갱신, 여러분은 어떻게 하고 계신가요?
계약서를 다시 쓰지 않아도 자동으로 연장되는 '묵시적 갱신', 알고 보면 임대인과 임차인에게 모두 유리할 수도, 불리할 수도 있습니다. 이 글에서 3개월 복비 문제까지 꼼꼼하게 정리해드립니다.

전세계약, 묵시적 갱신이란?

광교아파트

 

묵시적 갱신이란 계약 기간이 종료된 후에 임대인과 임차인이 별도의 협의나 계약서 작성 없이 기존 조건 그대로 계약이 2년 연장되게 하는 제도입니다.
중요한 조건은 ‘아무 말도 없어야 한다’는 것입니다. 임대인과 임차인 누구도 갱신 여부에 대해 언급하지 않아야 묵시적으로 연장이 됩니다.
 
예를 들어 “우리 그냥 묵시적 갱신하죠”라고 말하면, 이는 사실상 ‘명시적’ 합의이므로 묵시적 갱신이 아닙니다.

묵시적 갱신의 장단점

[임차인 입장]
✔ 보증금 인상 없이 그대로 2년 추가 연장 가능
✔ 계약 중도 해지 시에 복비 부담 없음
✔ 3개월 통보 후 언제든지 이사 가능

[임대인 입장]
❌ 전세보증금 인상 기회를 놓침
❌ 임차인이 언제든 나가겠다고 할 수 있음 (단, 3개월 전 통보만 하면 됨)
❌ 재계약을 통해서 안정적으로 임대 계획을 세우기 어려움

후순위 대출이 있을 경우 묵시적 갱신이 유리한 이유

광교호수와 아파트

 

임대인이 해당 주택에 후순위 대출이 있을 경우에는 새로운 세입자를 받는 게 상당히 어렵습니다.
왜냐하면, 새로운 임차인의 보증금은 은행 대출보다 후순위가 되어 안전하지 않기 때문입니다.
따라서, 기존 세입자가 그대로 머무르는 것이 유리하며, 이때 묵시적 갱신은 매우 실용적인 선택이 됩니다.

묵시적 갱신 vs 명시적 계약 비교

계약 방식	별도 서류 없이 자동 연장	새로운 계약서 작성
보증금 인상 여부	동일 조건 유지	조정 가능
임차인 이사 가능 시점	언제든 통보 후 3개월	2년 계약 존중
중도 퇴거 시 복비	불필요	복비 부담 발생 가능
임대인 입장	수익성 ↓, 안정성 ↓	수익성 ↑, 계획성 ↑

묵시적 갱신 판례

1. 임대인·임차인 모두 별다른 조치 없이 기간 경과 시 묵시적 갱신 (민법 제639조 관련)

ㅇ 사실관계: 임대차기간이 만료된 후 임차인이 계속 사용·수익하고, 임대인이 상당한 기간 내 이의를 제기하지 않음.
ㅇ 쟁점: 양측이 별도 의사표시 없이 기간이 경과한 경우 묵시적 갱신 성립 여부.
ㅇ 판결요지: 민법 제639조에 따라 기간 만료 후 임차인이 계속 점유하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 기존 조건으로 묵시적 갱신이 성립한다.
ㅇ 의의: 묵시적 갱신의 기본적 성립요건과 효과를 확인한 판례.

2. 주택임대차 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지 (주택임대차보호법 제6조)

ㅇ 사실관계: 주택 임대차가 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 임대인에게 계약 해지 통지.
ㅇ 쟁점: 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 권한과 해지 시점.
ㅇ 판결요지: 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 경과하면 계약이 종료된다.
ㅇ 의의: 묵시적 갱신된 주택임대차에서 임차인의 해지 자유와 해지 효과를 명확히 한 판례.

3. 묵시적 갱신 상태에서 계약기간을 정한 재계약과 임차인의 해지권 제한 (서울북부지법 2022가합21044)

ㅇ 사실관계: 임차인이 묵시적 갱신 상태에서 계약기간을 정해 재계약을 체결한 후, 계약해지 통지 및 보증금 반환 요구.
ㅇ 쟁점: 재계약 후 임차인의 일방적 해지권 행사 가능 여부.
ㅇ 판결요지: 묵시적 갱신이 아닌, 명시적으로 계약기간을 정해 재계약한 경우에는 임차인의 일방적 해지권(묵시적 갱신에 따른 해지권)이 제한된다.
ㅇ 의의: 묵시적 갱신과 명시적 재계약의 법적 효과 차이를 구분한 판례.

Q&A

Q1. 세입자와 “묵시적 갱신하자”라고 말하면 묵시적 갱신인가요?
A. 아닙니다. 이 경우는 명시적 합의로 간주되어 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
 
Q2. 묵시적으로 갱신된 임차인이 3개월 뒤 나가겠다고 하면 보증금은?
A. 통보일로부터 3개월 후에 돌려줘야 합니다.
 
Q3. 명시적 계약에서 중간에 나가면 복비는 누가 부담하나요?
A. 일반적으로 임차인이 다음 세입자의 중개수수료를 부담합니다.
 
Q4. 묵시적 갱신의 해지는 무조건 자유로운가요?
A. 네. 단, 통보 후 3개월 유예 기간이 있어야 합니다.
 
Q5. 임대인은 무조건 명시적 계약이 좋은가요?
A. 보증금 인상과 임대 안정성을 고려하면 명시적 계약이 더 유리합니다.

정리하며

묵시적 갱신은 임대인과 임차인의 상황에 따라 유불리가 갈리는 아주 민감한 이슈입니다.
특히, 후순위 대출이나 세입자 교체가 어려운 상황이라면, 조용히 ‘묵시적 갱신’으로 가는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.
하지만, 명시적 계약이 아니기에 계약상 리스크도 함께 고려하셔야 합니다.

 

 

인천 송도국제신도시 주택가격 하락 심화, 원인과 2025년 전망 [실전 분석 & Q&A]

 

30층 이상 노후 단지, 특별법으로 새 아파트 재건축 가능한 51곳은 어디?

 

부동산 전문가의 시선으로 전세 사기 예방 방법